부린이들을 위한 2030 청약 준비 한 번에 파악하자!
해당 글은 청약을 준비하는 모든 주택 수요자들을 위해, 생애최초 특별공급 청약에 대한 청약 신청 자격 요건 및 선정 방식 등을 다루며 2021년 11월 변경된 특별 공급 제도가 반영된 내용임을 알립니다.
1. 청약의 종류
공급 주체에 따른 구분
공급 주체에 따라서 공공분양(국민 주택)과 민간분양(민영 주택)으로 나뉘는 데 두 방식에 신청 자격 및 1순위 요건과 선정 방식 등에 차이 가 있습니다.
공급형태에 따른 구분
- 우선 공급 : 건설 지역 변동이나 행정구역 변동 등이 있는 기존 주택 공급 지역의 거주자나 사업자 대상
- 특별 공급 : 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 무주택자 대상
- 일반 공급 : 특별 공급과 우선 공급을 제외한 공급 - 주택건설 지역에 거주하는 무주택세대 구성원 대상
청약 가점으로 선발이 되는 가점제 비율이 많고 추첨제에서도 경쟁률이 높은 일반 공급이나 우선 공급과 달리 특별 공급은 상당 비율의 물량이 추첨제로 지정되어 별도로 분양을 받을 수 있기 때문에, 가점제로는 상대적으로 불리한 2030 세대의 주택 수요자들이 특별공급을 통해 비교적 높은 확률로 청약에 접근할 수 있습니다.
특별공급
청약에서 우대가 많이 되는 만큼 특별 공급 신청 시에는 몇 가지 제한 사항이 있습니다.
특별 공급 당첨은 평생 1회만 가능하며 당첨일이 같은 다른 주택에 중복신청 불가합니다.(단, 하나의 주택에 대하여 일반공급과 특별공급 중복 신청은 가능함)
특별 공급의 종류는 여러 가지가 있지만 대다수의 2030 수요자가 청약에 도전해 볼만한 특별공급은 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급이 있으며, 이 글에서 다룰 내용은 '생애최초 특별공급'입니다.
그렇다면 생애최초 특별공급은 무엇일까요?
2. 생애최초 특별공급이란
주택 소유 이력이 없는 무주택자의 주거안정을 지원하기 위해 전용면적 85㎡ 이하인 주택의 일부를 추첨을 통해 분양받을 수 있는 제도입니다.
즉 보통 부양가족수가 많고 청약통장 납입 기간이 긴, 높은 연령대에서 당첨이 쉬운 가점제 비율이 많고 추첨제에서도 경쟁률이 높은 일반 분양과 다르게 생애최초 특별공급은 추첨제로만 당첨자 선정을 하기 때문에 비교적 젊은 분들의 당첨 확률이 높습니다.
- 가점제 : 무주택기간, 부양가족수, 저축기간을 점수화하여 분양 당첨자를 선정하는 방식
- 추첨제 : 요건에 부합하는 신청자 내에서 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식
3. 자격요건
1) 세대 구성원 모두가 과거 주택 소유 이력이 없는 자
2) 일반공급 1순위에 해당하는 무주택세대 구성원인 자
일반 공급 1순위의 조건은 신청하는 청약의 공급주체(국민주택, 민영주택)에 따라 다르고, 민영주택의 경우 주택 면적과 지역에 따라 다르기 때문에 아래 표와 같이 내가 신청하려는 주택에 맞게 조건을 충족시켜주시면 됩니다.
가입기간 및 납입 횟수에 따른 청약 통장 1순위 조건
| 구분 | 가입기간 | 납입횟수 | |
| 수도권 | 국민주택 | 1년 이상 | 12회 이상 |
| 민영주택 | 1년 이상 | 예치금액 이상 | |
| 지방 | 국민주택 | 6개월 이상 | 6회 이상 |
| 민영주택 | 6개월 이상 | 예치금액 이상 | |
| 투기과열지구 및 청약과열지역 | 국민주택 | 2년 이상 | 24회 이상 |
| 민영주택 | 2년 이상 | 예치금액 이상 | |
(국민주택) 생애최초 특별 공급의 공공주택 1순위 납입액 조건은 저축액이 선납금 포함하여 600만 원 이상이어야 합니다.
(민영주택) 1순위를 만족하기 위한 주택 면적과 지역 별 예치 기준 금액
| 전용 면적 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300만원 이상 | 250만원 이상 | 200만원 이상 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 이상 | 400만원 이상 | 300만원 이상 |
| 135㎡ 이하 | 1000만원 이상 | 700만원 이상 | 400만원 이상 |
| 모든면적 | 1500만원 이상 | 1000만원 이상 | 500만원 이상 |
생애최초 특별공급으로 제공되는 주택은 85㎡이하 이기 때문에 민영주택의 경우 표의 첫 행 납입 조건만 참고하시면 되고, 국민 주택의 경우 600만 원을 납입해두면 납입액 조건을 충족할 수 있습니다.
3) 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자
4) 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 자
(단, 민영 주택의 경우 60㎡이하 주택에 대해 1인 가구도 신청 가능 : 2021년 11월 생애최초 특별공급 제도 개정 분)
5) 소득기준 및 자산 기준을 충족하는 자
5-1) 국민주택
도시근로자 가구당 월평균 소득 기준으로 130% 이하인 자, 해당 세대 보유 부동산 가액이 2억 1,550만 원 이하이며, 해당 세대가 소유한 자동차 가액이 3,496만 원 이하인 자
5-2) 민영주택
도시근로자 가구당 월평균 소득 기준으로 160% 이하이거나 소득을 초과하더라도 해당 세대 보유 부동산 가액이 3.31억 미만인 자
※ 시기에 따라 자산 기준액이 달라질 수 있으므로 정확한 가액은 분양 공고문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.
4. 선정 방식
생애최초 특별공급의 당첨자 선정방식은 월평균 소득과 자산에 따라 공급유형이 정해지고 각 공급유형에 배정된 물량 안에서 당첨자를 선정하는 방식입니다.
이는 또 국민주택과 민영주택의 공급유형 산정 방식이 다르니 아래 표를 참고해주시기 바랍니다.
1) 국민주택
| 공급유형 | 월 평균 소득 기준 | |
| 우선공급(기준소득,70%) | 100% 이하 | |
| 일반공급(상위소득,30%) | 100%초과 ~ 130%이하 | |
2) 민영주택
| 공급유형 | 월 평균 소득 기준 | |
| 소득기준(70%) | 우선공급(기준소득,50%) | 130% 이하 |
| 일반공급(상위소득,20%) | 130%초과 ~ 160%이하 | |
| 추첨제(30%) | 소득기준 초과 / 자산기준 충족 | 160%초과하나, 부동산자산(3.31억 이하)충족 |
| 1인 가구 | 160% 이하 | |
| 160%초과하나, 부동산자산(3.31억 이하)충족 | ||
민영주택은 국민주택과 다르게 추첨제가 존재하는데요. 이는 소득기준의 우선공급과 일반공급 신청자 중 선정이 되지 않은 신청자와 추첨제 조건에 해당하는 신청자를 합하여 그 안에서 당첨자를 선정하는 방식입니다.
기존의 특별공급의 경우 기혼자 이거나 자녀가 있는 분들만 신청이 가능했는데, 이번에 제도 개편을 통해 1인 가구도 60㎡이하 민영주택 추첨제에 신청을 할 수 있기 때문에 미혼인 2030 젊은 세대 분들의 내 집 마련 선택지로 생애최초 특별공급을 노려보시는 분들이 많아질 것 같습니다.
참고
주택공급에 관한 규칙 :
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EA%B3%B5%EA%B8%89%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EA%B7%9C%EC%B9%99
청약 홈 : https://www.applyhome.co.kr/
부동산 대책 정보 사이트 정책 풀이집 : https://www.molit.go.kr/policy/main.jsp
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